Mieszkania na własność czy na wynajem?

[Weronika]

Zamiast dopłat do kredytów mieszkaniowych i zwrotu za materiały budowlane dopłaty do mieszkań na wynajem - tak najprawdopodobniej będzie wyglądało wsparcie budownictwa mieszkaniowego przez państwo w ciągu najbliższej dekady.
Do końca czerwca rząd ma przedstawić Sejmowi nową strategię. Od dawna domagają się jej eksperci branżowi. Przewodniczący Kongresu Budownictwa Polskiego, Roman Nowicki przypomina, że jedynym programem, który został wdrożony (w połowie lat 90.), był "Nowy ład mieszkaniowy" ministra budownictwa Andrzeja Bratkowskiego.Wprawdzie w 1997 r. powstał kolejny program (gdy ministrem był Sławomir Najnigier), ale nie doczekał się on realizacji.

Nowicki zauważa, że PiS, który zapowiadał budowę 3 mln mieszkań, praktycznie nic nie zrobił w tej sprawie. Czy podobnie zachowa się rząd PO-PSL? Nowicki obawia się, że tak. Według niego świadczy o tym fakt, że Platforma i ludowcy nie zgodzili się, by program wsparcia mieszkalnictwa do roku 2020 miał formę ustawy. W praktyce może to oznaczać, że jakiś program powstanie, ale w budżecie nie będzie nań wystarczająco dużo pieniędzy. W efekcie program pozostanie tylko na papierze.

DOŚĆ DOPŁAT DO WŁASNOŚCI

Na razie gotowe są założenia programu. Ministerstwo Infrastruktury zwraca uwagę, że co najwyżej jedna trzecia rodzin może sobie pozwolić na zakup mieszkania lub budowę domu. „Aby ubiegać się o komercyjny kredyt mieszkaniowy (nawet przy założeniu jego preferencyjności w ramach programu » Rodzina na swoim «), należy legitymować się zdolnością kredytową, a więc odpowiednio wysokimi dochodami. Jak pokazują różne badania i analiza ofert banków, w celu uzyskania kredytu na przeciętne mieszkanie o wartości ok. 250 tys. zł, dwuosobowe pracujące małżeństwo powinno osiągać miesięcznie dochody w wysokości ok. 5 tys. netto. Przeciętnie plasuje to potencjalnych kredytobiorców w trzech najwyższych decylach rozkładu dochodów. Na rynku pozostaje więc grupa osób (ok. 60 proc.), dla których obecnie ani rynek mieszkań własnościowych, ani władze publiczne nie przedstawiają żadnej oferty mieszkaniowej” - czytamy w uzasadnieniu do założeń ustawy „o społecznym zasobie mieszkań czynszowych...”

Dodajmy, że kolejne ok. 10 proc. rodzin może liczyć na mieszkanie od gminy. Ministerstwo wyjaśnia, że są to "osoby najuboższe, często rodziny, w których przynajmniej jedna osoba nie posiada stałej pracy, ewentualnie pobiera świadczenia socjalne".

Resort zaproponował więc rewolucję w finansowaniu mieszkaniówki przez państwo. Do tej pory z różnych form wsparcia korzystały głównie osoby stosunkowo zamożne. Natomiast praktycznie na żadną pomoc nie mogły liczyć rodziny, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania. Np. na dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach programu "Rodzina na swoim" budżet wyda w tym roku 270 mln zł, tzw. zwrot VAT uszczupli go o blisko 1 mld zł. Tymczasem na wsparcie budownictwa czynszowego w tegorocznym budżecie rząd zarezerwował zaledwie 20 mln zł.

Teraz te pieniądze miałyby być wydawane inaczej. Dlatego najprawdopodobniej wykasowane zostaną oba programy wspierające zakup bądź budowę domów i mieszkań własnościowych.

I tak po kredyt mieszkaniowy, w którego spłacie pomaga państwo, będzie można sięgnąć tylko do końca 2012 r. Dużo wcześniej, bo od 1 lipca 2011 r. wyłączony z programu ma być mieszkaniowy rynek wtórny. Oznacza to, że przez następne półtora roku państwo wspomagałoby dopłatą do kredytu (mniej więcej połowy odsetek przez osiem lat) zakup wyłącznie nowych mieszkań bądź budowę domów.

O rok dłużej, czyli do końca 2013 r., będzie można występować o zwrot części wydatków na materiały budowlane użyte do budowy lub remontu mieszkania bądź domu. Przypomnijmy, że fiskus zwraca różnicę między stawką 22 i 7 proc. VAT, ale tylko za te materiały, które po 1 maja 2004 r. zostały obłożone wyższą stawką tego podatku.

POTRZEBNE SĄ CZYNSZÓWKI

Zaoszczędzone pieniądze mają być przeznaczone na wsparcie budownictwa czynszowego. Już od przyszłego roku na budowę mieszkań socjalnych i noclegowni dla bezdomnych rząd miałby przeznaczać 295-380 mln zł rocznie. Jest już ustawa w tej sprawie, która zakłada nawet 50-proc. dopłaty budżetowe do tego typu inwestycji. Klucze do nowych mieszkań mogą dostać także ci lokatorzy, którzy zwolnią swoje dotychczasowe lokum - małe, kiepsko wyposażone. W nich zaś gminy mogą ulokować bezdomnych lub lokatorów z wyrokiem eksmisji.

Rząd tworzy też program budowy czynszówek, który miałby zacząć działać od 2013 r. Budżet wesprze przede wszystkim gminy, Towarzystwa Budownictwa Społecznego oraz fundacje budownictwa społecznego (to nowość). Ale możliwe, że z pomocy będą mogły skorzystać też spółdzielnie i deweloperzy.

Założenia do projektu ustawy w tej sprawie zakładają dwie formy wsparcia:

(zwrot maksymalnie 30-40 proc. kosztów inwestycji - pieniądze będą wypłacane po jej zakończeniu z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), (preferencyjny 25-, 30-letni kredyt (początkowo z BGK, a później także z banków komercyjnych) - budżet za pośrednictwem Funduszu Dopłat miałby dopłacać do odsetek, czyli pokrywać różnicę między oprocentowaniem referencyjnym, np. 3,5 proc., i rynkowym.

Jeśli okaże się, że pieniędzy na dopłatę nie wystarczy dla wszystkich, dostaną ją najlepsze projekty. Narzucone będą wymagania dotyczące standardu i powierzchni mieszkań, a przede wszystkim kosztów budowy. Ponadto ustawa zobowiąże radę gminy do uchwalania regulaminu wynajmowania mieszkań społecznych oraz jego corocznych zmian.

Regulamin ma określać w szczególności:

(maksymalną wysokość dochodu netto gospodarstwa domowego uprawniającą do ubiegania się o najem mieszkań społecznych;

(kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu mieszkania społecznego.

Gminy będą musiały weryfikować dochody lokatorów w trakcie trwania najmu, a gdyby wzrosły - odpowiednio podwyższyć czynsz. Tego typu mieszkań nie będzie można wykupić, mimo iż czynsz ma pokrywać koszty eksploatacji i remontów oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę czynszówki.

W ramach nowego programu lokatorzy będą mogli "dojść do własności" tylko wówczas, gdyby partycypowali w kosztach budowy mieszkania (maksymalnie 50 proc.). Będą mogli jednak wziąć na ten cel preferencyjny kredyt (budżet dopłacałby połowę odsetek maksymalnie przez 10 lat).

Grupę takich lokatorów zwaną społeczną grupą mieszkaniową (SGM) tworzyłby inwestor (spółdzielnia, TBS, firma deweloperska) spośród chętnych. W czynszu spłacą pozostałe koszty budowy i wtedy staną się właścicielami (jednak nie wcześniej niż po pięciu latach od podpisania umowy najmu). Lokatorów nie będą chroniły przepisy zakazujące eksmisji na bruk. Jednak nie stracą oni swoich pieniędzy, bo wpłaty powiększą udział w inwestycji (tzw. wkład partycypacyjny), który będzie waloryzowany. Udział będzie też można sprzedać innej osobie.

Ustawa określi m.in. normy powierzchniowe mieszkań oraz poziom marży (zysku) inwestora.

TBS-Y DO WYKUPU

Ministerstwo Infrastruktury chce umożliwić wykup mieszkań blisko 80 tys. lokatorów TBS-ów i spółdzielni, które sięgały po kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub BGK. Obecna ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie daje tym lokatorom nadziei na własność, mimo iż wielu sfinansowało nawet 30 proc. kosztów budowy swoich mieszkań. W dodatku w czynszu spłacają oni kredyt.

W przypadku TBS-ów to do nich będzie należała decyzja w sprawie sprzedaży mieszkań najemcom. W dodatku będą oni musieli spełnić warunek: partycypowali w kosztach budowy mieszkania, zaś wkład wyniósł przynajmniej 10 proc.

NIECH GMINY BUDUJĄ NA SPRZEDAŻ, A NIE NA WYNAJEM

Ekspert rynku nieruchomości Andrzej Saniewski uważa, że to, co proponuje resort infrastruktury, jest krokiem w dobrym kierunku. Jednak praktyczne znaczenie takiego programu nie będzie duże. Dlaczego? - Bo, po pierwsze, gminy nie będą miały pieniędzy na budowę mieszkań społecznych. Już teraz większość gmin jest bardzo zadłużona i nie może sobie pozwolić na duże inwestycje mieszkaniowe - wyjaśnia Saniewski. Według niego, także powołanie przez gminy oddzielne spółki będą miały ograniczony dostęp do kredytów. - Po drugie, jeżeli czynsz ma pokrywać koszty utrzymania lokalu oraz spłatę kredytu zaciągniętego na jego budowę, to miesięczny koszt najmu będzie tylko niewiele niższy niż alternatywny koszt kupna mieszkania za kredyt - mówi Saniewski. - Oczywiście, zakładam, że klient indywidualny dostanie kredyt na dłuższy okres niż "inwestor społeczny", co przełoży się na wysokość raty kredytowej - zaznacza.

Zdaniem tego eksperta może się okazać, że wiele osób, mając na wpłatę partycypacji, będzie jednak wolało kupić mieszkanie. Na najem z opcją wykupu zdecydują się zaś ci, którzy zarabiają w szarej strefie (w rzeczywistości mają o wiele wyższe dochody od tych, które mogą udokumentować przed bankiem). - Nie wydaje mi się, żeby głównym zadaniem gminy była budowa mieszkań dla osób pracujących na czarno i niepłacących podatków - podsumowuje Saniewski.

Co proponuje w zamian? Program zakładający budowę mieszkań na sprzedaż przez... gminy. - W sytuacji, gdy gmina ma ograniczone zasoby finansowe, mieszkania powinny być sprzedawane, aby pozwolić na zdobycie środków na budowę kolejnych mieszkań. Polityka społeczno-mieszkaniowa gminy powinna się wyrażać przede wszystkim w ustaleniu zasad, kto i na jakich warunkach może te mieszkania kupić - uważa ekspert. Np. w pierwszej kolejności powinny być one oferowane dotychczasowym najemcom lokali komunalnych. Gdyby dostaliby oni bonifikatę w cenie, byliby skłonni oddać swoje dotychczasowe lokum gminie. Ta zaś mogłaby je wynajmować najuboższym.

- Najważniejsze jednak, że taki program nie wymaga ani złotówki dopłaty ze środków budżetowych. Pieniądze wyłożone przez gminy wrócą bowiem do nich w momencie sprzedaży. Co więcej, gminy mogą też zarobić na sprzedaży tych mieszkań, gdyż nawet z niewielką marżą, w wysokości np. 20 proc. kosztów budowy, mieszkania te byłyby dużo tańsze od oferowanych przez deweloperów - przekonuje Saniewski. Dodajmy, że niska cena brałaby się głównie z tego, że gminy udostępniałyby grunty za darmo i budowały po kosztach. Skorzystać mieliby także ci, którzy nie załapaliby się na mieszkanie sprzedawane przez gminę. A to dlatego, że deweloperzy musieliby dostosować się do nowej sytuacji rynkowej, czyli obniżyć swoje marże. - Spadek cen mieszkań, jak również zwiększenie liczby budowanych lokali, wpłynie również na obniżenie cen najmu na wolnym rynku, co dodatkowo przyczyni się do poprawy sytuacji mieszkaniowej tysięcy rodzin - kończy Saniewski.

RZĄD SWOJE, A PRZEDSIĘBIORCY SWOJE

W projekcie strategii resort infrastruktury nie uwzględnił m.in. postulatu Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, by reaktywować system oszczędzania na mieszkanie w ramach kas oszczędnościowo-budowlanych (wzorowanych na niemieckich bausparkassen). Do Sejmu projekt ustawy w tej sprawie najpewniej wniosą posłowie Lewicy. Przekazał go w czasie niedawnego Kongresu Budownictwa jego przewodniczący Roman Nowicki oraz szef Komitetu Jacek Furga.

Bankowcy oczekują też od rządu, że zaproponuje przepisy, które uregulują relacje deweloper - klient - bank. Chodzi m.in. o to, aby w przypadku upadłości dewelopera jego klienci nie tracili pieniędzy, które mu powierzyli na budowę domu lub mieszkania.

Z kolei deweloperzy i przedsiębiorcy budowlani główny nacisk kładą na reformę prawa inwestycyjnego (m.in. Prawa budowlanego). Np. Kongres Budownictwa domaga się wprowadzenie zakazu wydawania pozwoleń na budowę na terenach nieobjętych planami zagospodarowania przestrzennego. Oznaczałoby to de facto likwidację administracyjnej decyzji o warunkach zabudowy, która - zdaniem Kongresu - "jest głównym źródłem patologii przestrzennych i korupcji". Obowiązkiem planistycznym miałyby być objęte wszystkie tereny przewidziane pod zabudowę lub jej przekształcenie. Plany dla nowych terenów pod urbanizację powinny być opracowane i uchwalone we wszystkich gminach w ciągu dwóch lat.

gazeta.dom.pl
_________________
Szukasz Nieruchomości ?
Szukasz Kredytu mieszkaniowego ?

[Mieszkaniowy]

Ładowanie ogłoszeń...

[PierceWelsh]

This post is easy to read and appreciate without eliminating any important details. Excellent work! Baccarat Professional: A Dream Job That Is Not Fit For Everyone

[karinah]

Mieszkanie to jednak mieszkanie i ja sama nie zdecydowałabym się na coś takiego, a raczej na przykład na dom. Nie musi być drogi, a i można go szybko wznieść. Nie wierzycie mi? To sprawdźcie może domy z prefabrykatów keramzytowych , to również dowiecie się, że mówię prawdę. To jest dopiero coś. moim zdaniem.

[Aza]

Technologie budowy są różnorodne i można wybierać te, które najbardziej nam odpowiadają by zrealizować swoje marzenie o domu. Dodatkowo zmieniły się przepisy i można budować dom do 70m2 na zgłoszenie więc ta budowa jest znacznie łatwiejsza. Jak już nasze marzenie jest zrealizowane to warto pomyśleć o internecie, który przyda się w korzystaniu z produktów smart jaki dla naszych przyjemności. My właśnie w swym domu zmieniliśmy dostawcę internetu na Elpos. Wybraliśmy pakiet wraz z telewizja więc będzie można i pooglądać ciekawe programy.

[Faportas47]

Interesująca konwersacja się szykuje.

[netta]

Jeśli chcesz zainwestować w mieszkanie pod wynajem to najlepiej w Gdyni, obejrzyj osiedle Modern Tower, są tam bardzo ładne mieszkania i apartamenty inwestycyjne, można kupić je już z wykończeniem pod klucz

[Tytus33]

Tylko że takie działania warto moim zdaniem zawsze dopasować do konkretnej sytuacji. Myślę, że jeśli w grę wchodzić ma sprzedaż zadłużonego mieszkania, to może być to jednak troche bardziej skomplikowana opcją. Ktoś z Was orientuje się, jak to dokładnie wygląda w praktyce?